Осень традиционно считается началом сезона повышенного спроса на недвижимость. Немалый вклад в эту тенденцию вносит начало учебного сезона и переезд студентов в другие города. Теперь же к факторам, воздействующим на рынок недвижимости, прибавляется и нестабильный рубль. Всё это заставляет россиян с интересом присматриваться к перспективе покупки квартиры. Приобретение московских квадратных метров всегда считались надёжным способом вложения средств, а иногда даже возможностью отлично заработать.
Но ведь хочется получить максимальную выгоду. Для этого необходимо купить квартиру по минимальной цене. Поэтому сейчас и возникает вопрос: достиг ли рынок недвижимости своего дна или на волне отсутствия спроса у покупателя ещё есть возможность дождаться новых акций и скидок на квадратные метры?
Чтобы выяснить, как будет вести себя рынок в ближайшее время, мы обратились к экспертам отрасли.
Новые квартиры
Юлиан Гутман, директор Департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость»:
«О падении цен речи пока не идёт. Ожидаемо осеннее увеличение спроса — сезонный фактор в силе, но в этом году ни на какой ажиотаж рассчитывать не приходится, разумное повышение спроса, на 10–15%, возможно, а как следствие — уменьшение скидок. В целом, изменения на первичном рынке жилья зависят от экономической ситуации в стране. Кроме того, различные законодательные меры скорректируют цены. Например, обсуждаемые сегодня поправки к 214-ФЗ: эти нововведения с банковской гарантией или отдельным счётом в банке для аккумулирования средств дольщиков снизят риски для покупателя, но увеличат себестоимость строительства жилья, а значит, и цены на него. Насколько, говорить рано — многое будет зависеть от ситуации на тот момент. Поэтому именно сейчас, пока у застройщиков есть возможность делать скидки, а у граждан — покупать по минимальной цене, — самое интересное время для приобретения новостройки»
Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet:
«Осенью мы ожидаем рост покупательской активности, но не такой значительный, как был в первую волну валютных скачков в конце 2014 года. Ослабление рубля до конца года может способствовать небольшому повышению цен на новостройки, особенно в проектах, где используются зарубежные стройматериалы, но не более чем на 5–7%. Также осень — это традиционно период высокой деловой активности, поэтому застройщики зачастую "привязывают" к началу делового сезона и плановое повышение цен в своих проектах, которое обычно не превышает 2–5%. Однако серьёзного и ощутимого роста цен покупателям бояться не стоит, в условиях снижения платежеспособности клиентов застройщики для поддержания стабильного спроса стараются цены или держать на одном уровне, или осторожно повышать, уравновешивая это скидками, специальными условиями покупки и бонусами. Таким образом, сейчас для покупателей новостроек складываются наиболее благоприятные условия покупки. Сейчас однозначно складывается "рынок покупателя", и, скорее всего, до конца года эта ситуация не претерпит кардинальных изменений».
Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»:
«Всем потенциальным покупателям я не советую откладывать покупку квартиры в долгий ящик. Необходимо понимать, что цены, скорее всего, падать не будут, потому что падать, по сути, уже некуда. Однако и покупать первый попавшийся вариант тоже не стоит. Сегодня на рынке нет никакого ажиотажа, и вы можете спокойно обдумать покупку, сравнить варианты, в отличие от прошлого года, когда на фоне роста доллара люди скупали то, что, по сути, им было не нужно. В итоге оказывалось, что окна смотрят не в ту сторону, этаж не тот, который планировали изначально, и пр. Отдельно стоит сказать об объектах с большими дисконтами свыше 10%. Отнеситесь с ним настороженно. Вполне возможно, что такие скидки свидетельствуют о проблемах застройщика. Подобный дисконт допустим только для новых проектов. Если же такие привлекательные условия предлагаются в жилых комплексах с высокой стадией готовности, это повод задуматься».
Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк»:
«Всем покупателям я советую поторопиться с покупкой. Особенно это касается тех, кто планирует приобретение однокомнатной квартиры. Дело в том, что сегодня на рынке много валютных инвесторов, которые как раз активно выкупают самые ликвидные предложения, то есть однокомнатные квартиры. Поэтому может оказаться, что, когда вы всё же решитесь на покупку, нужные вам варианты будут уже разобраны. Кроме того, цены в качественных надёжных проектах будут только расти, поэтому нет абсолютно никакого смысла ждать возможного снижения стоимости. А если вам предлагают большой дисконт, это определённо повод задуматься — а нет ли проблем у этого застройщика. Поэтому советую внимательно взвесить все "за" и "против" и принять верное решение».
Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева:
«Сейчас на рынке новостроек ситуация стабильная. Застройщики, как и покупатели, довольно спокойно относятся к валютным ралли на рынке, так как ожидают роста цен на нефть и ,как следствие, укрепления курса рубля. Многие застройщики не планируют повышать цены в своих проектах. Нужно учитывать, что небольшое скрытое повышение цен возможно из-за окончания летних акций и скидок, которые предоставляли застройщики для стимуляции спроса в сезон затишья. В бизнес-классе несколько застройщиков объявили о том, что с сентября повысят цены в своих проектах в связи с удорожанием иностранных строительных материалов и инженерии. При этом если спрос на эти проекты просядет, можно будет ожидать скидок от этих застройщиков, которые нивелируют повышение. В кризисное время застройщики постоянно выводят на рынок различные акции и скидки, и если даже заканчивается срок действия летних акций, то уже в начале сентября застройщики предложат покупателям осенние скидки».
Мария Литинецкая, управляющий партнёр «Метриум Групп»:
«Чтобы принять решение о покупке квартиры, важно понимать, какую цель вы преследуете. Если планируете приобрести жильё для собственного проживания или сохранения денежных средств, я бы не советовала откладывать покупку. Дело в том, что для этих целей идеально подходят проекты на высокой стадии готовности. Подобные жилые комплексы сегодня пользуются хорошим спросом. Поэтому с большой вероятностью осенью застройщики начнут повышать на них цены. В том случае, если вы хотите вложить деньги с целью максимального заработка, я советую подождать выхода новых проектов на самой начальной стадии строительства. Думаю, этой осенью будет хорошая возможность купить жильё в подобных объектах со скидкой до 10–15%, поскольку для привлечения покупателей застройщики выходят на рынок с дисконтом. Однако внимательно отнеситесь к выбору жилого комплекса, изучите информацию о застройщике. Важно, чтобы у девелопера уже были завершённые проекты. Ещё одним знаком надёжности станет наличие проектного финансирования от крупного российского банка, это гарантия того, что объект соответствует всем строгим требованиям, которые сегодня предъявляют банки».
"Вторичка"
Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»:
«Как будет развиваться вторичный рынок недвижимости, станет ясно в конце сентября – начале октября. Традиционно осенний сезон приносит оживление. Покупатели, отложившие приобретение недвижимости, снова возвращаются к решению данного вопроса. Рынок пополняется новыми предложениями, а также объектами, которые владельцы временно снимали с продажи на летний период. Опираясь на практику прошлых лет, можно отметить, что зачастую продавцы, выходя на рынок, несколько завышали стоимость своих объектов. Если ситуация будет складываться таким образом, то в сентябре – октябре мы можем увидеть некоторое повышение цен, что в сегодняшней ситуации приведет к большим торгам по объектам и существенным отличиям рекламных цен от цен реальных сделок. Учитывая снижение покупательских возможностей, можно предположить, что наибольшим спросом будут пользоваться объекты, собственники которых и дальше будут готовы к дисконту».
Аренда
Оксана Полякова, заместитель директора департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость:
«Никаких резких движений на рынке аренды жилья не предвидится, пока не будет изменений в социально-экономической жизни страны. В сегодняшних условиях можно говорить о ценовой коррекции в ту или другую сторону, но не о взлётах и падениях. Пока мы наблюдаем тенденцию увеличения спроса: хотя он по-прежнему ниже предложения, самые бюджетные варианты в рекламе не задерживаются — они сдаются буквально за день. Состав нанимателей изменился: в докризисное время многие арендовали квартиры из желания жить отдельно от родителей, расширить жилплощадь, переехать поближе к работе или в более престижный район. Сегодня единственной побудительной причиной для найма является необходимость. Соответственно, спрос формируют большей частью арендаторы 1- и 2-комнатных квартир эконом-класса. Такой же ситуация останется в ближайшей перспективе».
Первый заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сосорева:
«Как и в сегменте продаж, осень традиционно является самым "горячим" сезоном на рынке аренды. Таким образом, в ближайшие месяцы мы ожидаем сокращения разрыва между спросом и предложением. Активность нанимателей увеличится, что позволит собственникам квартир, стоявшим достаточно долго в экспозиции, сдать своё жильё. Разумеется, если цена арендной ставки будет адекватна рыночным условиям. С учётом кризисных явлений, инфляции и снижения реальных доходов населения мы не ожидаем существенного роста цен этой осенью. Рынок будет на стороне нанимателя, так как выбор предложений на рынке остаётся огромным. Плавный рост мы ожидаем уже к осени 2016 года».
В итоге получается, что абсолютно все эксперты сходятся в том, что рынок недвижимости в Москве уже достиг своего дна — цены как на готовые квартиры и квартиры на высокой стадии готовности, так и на аренду квадратных метров снижаться больше не будут.
Instagram: @alexandr__zubarev