Ипотека заставит покупать

Доля ипотечных сделок этим летом не упала по сравнению с прошлым годом, а на многих объектах даже выросла. Однако объемы выдачи снижаются: банки строго оценивают своих потенциальных заемщиков. Воспользоваться возможным аттракционом в виде ипотеки под 7% тоже удастся не всем из-за позиции банков. О состоянии рынка ипотеки и его перспективах — в материале «Газеты.Ru».

Ипотека практически выстояла

Ипотека на первичном рынке практически не чувствует кризиса, потому что благодаря программе субсидирования ставки — даже ниже средних докризисных. Официально по программе — 12% годовых, но по факту крупные банки на некоторых проектах предлагают 11–11,75%.

По данным Est-a-Tet, летом доля сделок с привлечением заемных средств в Москве составила 43,03%, а в Московской области — 54,19%. В аналогичный период прошлого года доля ипотечных сделок в столице была 36,21%, в Подмосковье — 55,94%.

То есть доля ипотечных сделок даже выросла. На некоторых проектах она достигает 70%, а там, где действует военная ипотека, — 90%.

«Удерживается на плаву ипотечный рынок благодаря программам с субсидированной ставкой, на которые приходится более 90% спроса. Это заставляет покупателей задумываться о приобретении недвижимости, пока на рынке предлагаются такие выгодные условия», – рассказывает руководитель ипотечного центра Est-a-Tet Алексей Новиков.

Однако общее количество сделок с привлечением заемных средств в Москве и Подмосковье сократилось на 15%.

В регионах ситуация хуже, поэтому в целом по стране статистика выглядит более печально. По данным АИЖК, за первые полгода объем выдачи ипотеки упал на 40%, а средняя сумма кредита снизилась на 5,2% — до 1,64 млн руб.

Уменьшились и суммы, которые берут заемщики в столичном регионе. Средняя сумма кредита по Московской области — 2,5 млн руб., это на 17% меньше, чем год назад. По Москве средняя сумма ипотечного займа — чуть меньше 6 млн руб., снижение составило 25%. Многие и сами не готовы брать большие суммы из-за сокращения доходов и неуверенности в будущем, но еще дополнительно перестраховываются банки. Кому-то они одобряют заявку не на 100% суммы, кому-то и вовсе отказывают.

Но в целом сокращение числа ипотечных сделок пропорционально общему падению спроса. И если бы не возможность взять кредит на условиях, которые даже выгоднее докризисных, рынок просел бы гораздо больше, уверены эксперты.

Дадут ли под 7%

Увидев, какой эффект можно получить от субсидирования ипотеки, застройщики Москвы и Московской области захотели большего. В адрес губернатора Московской области от президента национального объединения застройщиков жилья Леонида Казинца поступило обращение, подписанное многими застройщиками столичного региона, с просьбой просубсидировать ипотечную ставку до 7% на полгода, чтобы поддержать ипотечный спрос. Теперь с соответствующей просьбой к руководству страны могут обратиться мэр столицы Сергей Собянин и губернатор Подмосковья Андрей Воробьев.

Большинство экспертов не верят в то, что ипотеку будут выдавать под 7%, но признают, что, если это произойдет, эффект будет невероятным.

«Мечта снизить ставку до 7% не дает спокойно спать всем клиентам и специалистам рынка ипотеки уже как минимум 12 лет. Но на это никто не решился даже при цене барреля нефти в $120, а сейчас он стоит в три раза меньше»,

— говорит председатель совета директоров «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова. По ее словам, субсидирование ипотечной ставки до 7% «взорвет рынок», а количество заявок сравнится с самыми удачными ипотечными периодами.

На рынке и сейчас есть акции — кредит под 7%, но большинство покупателей находят в себе силы отказаться от подобных заманчивых предложений. Разобравшись, люди понимают, что они могут получить в итоге даже большую ставку. Минимальную ставку можно получить только при соблюдении определенных условий — например, при первоначальном взносе от 50% и сроке кредитования не меньше 20 лет. Кроме того, на некоторых проектах такая ставка оказывается плавающей: сначала вы платите действительно 7%, а потом и все 17%, в лучшем случае. Но крупным банкам, предлагающим программы с государственной поддержкой, люди по-прежнему доверяют и на «официальные» 7% будут реагировать иначе.

Ипотеку под 7% захотят взять даже те люди, которые ранее не задумывались о покупке собственного жилья и снимали квартиры, потому что разница в расходах станет совсем незначительной.

«Субсидирование ипотечной ставки до 7% значительно оживит первичный рынок жилья, обрушит «вторичку» и инициирует покупку собственного жилья у тех, кто ранее предпочитал снимать квартиры», — считает президент ФСК «Лидер» Владимир Воронин. По оценкам эксперта, объем средств, которые могут перетечь из арендного в первичный рынок жилья, – около 300 млрд руб. в Московском регионе.

Кроме того, такими ставками заинтересуются покупатели жилья не только в массовом сегменте. Ипотека под 11–11,75% привела больше людей с кредитами в бизнес-класс, а еще более доступная ипотека только усилит тенденцию. «Если ипотека будет 7–9%, это станет реальным стимулом и возможностью купить квартиру для широкого круга граждан: от эконом-класса до премиум-сегмента», — говорит руководитель аналитического центра девелоперской группы ОПИН Денис Бобков.

Другой вопрос — как отреагируют банки. «Несмотря на активизацию заемщиков, банки пока еще не пересматривали свой подход к процедуре андеррайтинга. Этот процесс пока не предполагается упрощать, так как банк желает оградить себя от рисков, связанных с невозвратом кредита. И ставка 7% поможет рынку, только если другие условия, необходимые доя получения кредитов по такой ставке, не будут заградительными для заемщиков: повышенный первоначальный взнос, жесткий андеррайтинг, какие-либо дополнительные требования», — говорит руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Кристина Шульгина.

Учитывая то, как ведут себя банки сейчас, есть немаленькая вероятность, что ипотека под 7% поможет тем, кто и так мог позволить себе жилье, потому что условия будут жесткими, а банки — требовательными.

И люди с высокими доходами получат привлекательные ставки, а менее состоятельные покупатели жилья массовых сегментов не смогут преодолеть барьер, который будет установлен.

Ранее эксперты говорили «Газете.Ru», что ставка по ипотечным кредитам должна быть 9–10% годовых.