Как взять ипотеку и не разориться

Как подготовиться к оформлению ипотеки? Можно ли на ней сэкономить? И что можно, а что нельзя делать с купленной в ипотеку жилплощадью?

Как сэкономить на ипотеке?

Средний размер рублевого ипотечного кредита, по данным ЦБР на начало года, составил примерно 1,8 млн рублей, срок — 15 лет, процентная ставка — немногим меньше 13%.

Допустим, вы прямо сейчас берете ипотеку на таких условиях, выбираете аннуитетную схему (то есть гасите кредит равными по величине платежами) погашения и полностью выполняете платежный график, то через 15 лет (к 2031 году) вы вернете банку 4,1 млн рублей, то есть переплата составит 2,3 млн рублей. При этом платить вам придется в течение всего срока ежемесячно около 23 тысяч рублей.

«Вы сможете серьезно сэкономить, если выберете дифференцированную схему погашения. В этом случае, правда, у вас будет существенно более весомые суммы в первые месяцы — около 30 тысяч. Однако с каждым месяцем они будут равномерно снижаться и к весне 2031 года они сократятся почти до 10 тысяч. Общая переплата по займу составит менее 1 миллиона 600 рублей», — рассказывает генеральный директор Института фондового рынка и управления (ИФРУ) Виктор Майданюк. По его словам, дифференцированная схема менее интересна банкам, поэтому они стараются предлагать исключительно аннуитетное погашение.

Можно ли досрочно погасить ипотеку?

Расходы на ипотеку сократятся еще больше, если вы сможете погасить кредит досрочно. До середины 2014 года в кредитных договорах ряда банков часто встречался пункт о штрафах за досрочное погашение кредитов. Таким образом финансовые организации пытались нивелировать потери в случае, если заемщик принесет одолженную сумму раньше положенного срока. Закон «О потребительском кредите» подобные штрафы сделал незаконными. Однако надо иметь в виду, что если заем был оформлен до середины 2014 года и в документе говорится о штрафных санкциях за досрочное погашение, то банк вправе их применить.

Если кредит вы взяли после вступления в силу этого закона, то никаких штрафов платить не надо. Необходимо за 30 дней до даты досрочного погашения уведомить об этом банк. В течение 5 дней после того, как вы подали соответствующее заявление, банк обязан предоставить вам точный расчет, сколько вам предстоит заплатить денег в день досрочного погашения.

«Сегодня средний срок возврата ипотечных кредитов составляют примерно 90 месяцев. Если вы уложитесь в этот срок, то при „аннуитете“ должны будете уплатить немногим более 1 миллиона рублей, а при дифференцированной схеме — менее 900 тысяч.

Напротив, если вы договоритесь с банком о продлении займа на 90 месяцев, то при дифференцированном способе погашения банк от вас получит в качестве процентов более 2 миллионов 650 тысяч рублей, при аннуитетном — почти 3 миллиона 800 тысяч рублей», — приводит подсчеты Виктор Майданюк.

Можно ли избежать страховки при оформлении ипотеки?

При ипотечном кредитовании вам обязательно придется страховать оформляемый в залог объект недвижимости от утраты и повреждения. Стоимость такого полиса, как правило, составляет 0,2-0,5% от суммы ипотечного кредита в год. Соответственно, с каждым годом затраты на страховку будут снижаться. Скорее всего, в банке вам предложат застраховать также собственную жизнь и здоровье, а также риск утраты права собственности (титул), но помните, что эти виды страховок кредитная организация вам не имеет права навязывать, они добровольны.

Можно ли вернуть деньги за страховку при досрочном погашении ипотеки?

Вернуть уплаченную страховую премию по ипотечному кредиту, если вы досрочно погасите свой долг, можно будет только в том случае, если такой возврат был предусмотрен в вашем договоре. Законодательство не предусматривает обязательного возврата страховщиком денег при досрочном расторжении договора.

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку?

Продать квартиру, приобретенную в ипотеку, возможно, говорит адвокат Владимир Постанюк. Вопрос только в отдельном переоформлении договора. Вдобавок, согласно Гражданскому Кодексу РФ (п. 2 ст. 346), необходимо получить от кредитной организации разрешение на досрочное погашение долга. Для этого нужно указать, по какой причине вы решили продать квартиру: например, это может быть переезд в другой город, увольнение с работы или болезнь.

Что делать, если дом, где находится ипотечная квартира, сносят?

Если дом попадает под снос, это не освобождает должников от обязанности платить по кредиту — то же правило распространяется и на пожары и затопление. «При этом банк по статьям 346 и 318 ГК РФ имеет право потребовать досрочного погашения кредита. Для того, чтобы избежать неприятных последствий, квартиру следует застраховать, однако следует учитывать, что компании зачастую отказываются страховать жилую площадь, расположенную в старых домах, которые могут в ближайшее время попасть под снос», — добавляет Постанюк.

Можно ли переоформить ипотеку в другом банке?

Если вам пришлось оформлять кредит по высокой ставке, то снизить долговую нагрузку можно, получив менее дорогой кредит в другом банке и закрыв им обязательства по первому долгу. Экономия в таком случае может оказаться существенной.

Однако, принимая решение о переходе в другой банк, необходимо просчитать всю нюансы. «Учтите все возможные дополнительные расходы, которые вам придется понести при переходе (при оформлении нового кредита), а также те, уже понесенные затраты, которые вам не удастся вернуть (в первую очередь страховки). Помните также, что вам придется подготовить для оформления займа новый полный пакет документов», — советует Виктор Майданюк.

Впрочем, вполне возможно, что ваше желание досрочно закрыть кредит и перейти в другой банк подтолкнет вашего первого кредитора к пересмотру условий кредитного договора в сторону снижения процентов, не исключает эксперт.

Нужно ли возвращать ипотечный кредит, если у банка отозвали лицензию?

Отзыв лицензии у банка-кредитора никак не повлияет на ваши кредитные обязательства: они не уменьшатся, не изменятся и сроки погашения. До официального завершения процедуры банкротства банка вы будете иметь дело с Временной администрацией банка. Вам придется в первое время внимательно отслеживать ее сообщения о возможном изменении реквизитов для погашения долга. Если сообщений об изменении реквизитов нет, то можете смело оплачивать по старым реквизитам. После банкротства банка реквизиты для погашения займа необходимо уточнить на сайте Агентства по страхованию вкладов (АСВ).

Можно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру?

Разрешение или запрет сдавать ипотечное жилье в аренду прописывается в условиях договора залога или кредитного договора, отмечает Евгений Корчаго, председатель коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры».

«Как правило, сдавать жилплощадь можно, но лишь с согласия либо письменного уведомления банка (пункт 3 статьи 346 ГК РФ)», — поясняет он.

Можно ли делать перепланировку в квартире, купленной в ипотеку?

Вопросы с перепланировкой в квартире, приобретенной в ипотеку, прописаны в кредитном договоре. Если в нем указано, что она невозможна до полного погашения долга, а перепланировка вам жизненно необходима, то для ее воплощения придется получать письменное разрешение банка. «Подобные ограничения вводятся потому, что перепланировка может повлечь за собой удешевление или наоборот, удорожание квартиры», — объясняет Виктор Постанюк.

Что будет с ипотекой в случае развода супругов?

В случае расторжения брака помимо общего имущества супругов разделу подлежат также совместные долги. Суд может при разделе квартиры обязать бывших супругов платить поровну оставшуюся сумму кредита либо оставить квартиру одному из бывших супругов, возложив на него обязанность оплачивать долг за нее, а второму супругу выплатить компенсацию половины стоимости уже оплаченной части данной квартиры (ст.ст.34-38 Семейного кодекса РФ).