В течение всего 2016 года специалисты отмечали снижение цен на жилье, а государство поддерживало доступность ипотечных кредитов, кроме того, начали действовать важные поправки в законодательство. Чего же ждать от года 2017-го?

Большинство экспертов сходятся во мнении, что ситуация на первичном рынке будет улучшаться, а вот на вторичном, скорее всего, уже не стоит ждать роста цен. Арендодателям стоит умерить аппетиты и не поддаваться искушению повысить ставки — все равно ничего не выйдет.

По мнению большинства аналитиков, экономическая ситуация в стране не улучшается. ВВП с начала года упал почти на процент, уровень доходов населения и уровень потребительских расходов за год уменьшились практически на 5%. Благосостояние жителей страны ухудшается уже два года, оптимистичные прогнозы в правительстве давать не спешат.

Не стоит надеяться и на традиционные нефтяные доходы. С 2014 года цены на этот вид сырья находятся в районе 50 долларов за баррель, причин для роста эксперты на данный момент не видят. На рынке сейчас переизбыток предложения, кроме того, к такому фактору сдерживания добавилась еще и конкуренция со сланцевой нефтью. На этом фоне даже недавно заключенное соглашение России с ОПЕК не воодушевляет экономистов.

По официальному прогнозу Минэкономразвития, рецессия должна завершиться в 2017 году, однако темпы роста ВВП будут небольшими: они будут меняться от 1,7 до 2,6% в год. Реальные доходы населения должны прибавлять примерно по полтора процента в год, но при таком приросте к уровню 2013 года можно будет придти лишь в 2021 году.

Политические факторы будут способствовать улучшению ситуации в экономике

Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк», преисполнена оптимизма:

— В 2017 году мы ждем не просто стабильности, а роста показателей на первичном рынке недвижимости. В первую очередь я говорю об увеличении спроса. Строительная отрасль напрямую связана с экономической ситуацией в стране. По словам президента Владимира Путина, экономика России стабилизировалась, но говорить о кардинальном улучшении пока рано. Однако, на мой взгляд, даже если заработная плата россиян в 2017 году не увеличится, то на покупательскую активность положительно повлияют другие факторы. В частности, я имею в виду улучшение политических отношений с другими странами и вероятное снятие или ослабление санкций в отношении России, что означает перспективу возвращения «длинных денег» (возможность получения бизнесом заемных средств в зарубежных банках), а также создания предпосылки укрепления курса отечественной валюты. Положительные тенденции в экономике всегда стимулируют покупательскую активность, причем не только на рынке недвижимости. При этом если в 2016 году основная покупательская активность была сосредоточена преимущественно в массовом секторе, то в 2017 году рост спроса вероятен и в высокобюджетном сегменте. Ведь большинство клиентов имеют валютные накопления, которые по причине возможного укрепления рубля будут переводиться в другие активы, в том числе — квадратные метры. В массовом же сегменте поддерживать спрос будут программы кредитования. В 2017 году в борьбу за клиентов вступают не только банки, аккредитованные по программе господдержки, но и другие коммерческие кредитные учреждения, которые в последние два года оказались «отрезанными» от рынка доступного жилищного кредитования ввиду повышения ключевой ставки. Высокая конкуренция позволит сохранить для клиентов и даже разработать более привлекательные условия по ипотеке, что, как минимум, поддержит спрос на первичном рынке недвижимости.

Ипотечные ставки могут быть снижены

Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс», ждет снижения ипотечных ставок, но данный сценарий возможен только на фоне уверенного восстановления экономики страны:

— На мой взгляд, самая интересная интрига 2017 года — это дальнейшее движение ипотечных ставок после отмены программы субсидирования ипотеки. С одной стороны, ключевая ставка ЦБ РФ снижена до 10% и у банков расширился коридор возможности для дальнейшего удешевления кредита на покупку жилья. Уже сейчас на рынке есть ипотечные программы, по которым можно получить кредит даже менее чем под 10% годовых. Наконец, представители ипотечного рынка неоднократно заявляли о том, что ипотечные ставки будут снижаться. В частности, Герман Греф прогнозирует снижение средневзвешенной ставки ниже 11% годовых, глава АИЖК Александр Плутник давал более оптимистичный прогноз — 8-9%. Кстати, АИЖК готовит в 2017 году программы стимулирования ипотеки, к примеру, возможность оформить ипотечный кредит в электронном виде. Наиболее оптимистичный прогноз озвучил вице-премьер Игорь Шувалов, который полагает, что к 2018 году средние ставки по ипотеке достигнут 7-8% годовых.

С другой стороны, я полагаю, что оптимистичный сценарий движения ставок в 2017 году претворится в жизнь только в случае уверенного восстановления экономики, — продолжает эксперт. — Сейчас же Минэкономразвития прогнозирует рост ВВП в 2017 году на уровне 0,2%, что фактически означает стагнацию. Да и далеко не все банки согласны с тем, что ипотека подешевеет. К примеру, в Газпромбанке предсказывают повышение ставки на 1,7%. Я также полагаю, что после отмены субсидии ставки все же возрастут, но не сильно — не более чем на 1%. И это не вызовет какого-то резкого обвала спроса, так как ставки в 2014 году были примерно на сегодняшнем уровне — 12-13%.

Реформа 214-ФЗ повлияет на рынок новостроек

Павел Телушкин, исполнительный директор компании ФЦСР, прогнозирует существенное влияние изменений в законодательстве на рынок новостроек:

— Полагаю, что главным событием 2017 года станет реформа 214-ФЗ. Общая идея изменений состоит в ужесточении требований к застройщикам и усилении защиты дольщиков. В то же время не все поправки, на мой взгляд, могут позитивно повлиять на рынок. Во-первых, повышение уставного капитала застройщика может больно ударить по малым девелоперским компаниям, так как они будут обязаны в сжатые сроки изыскать крупные суммы. Причем даже если у девелопера есть достаточный финансовый ресурс, то «замораживание» столь крупного капитала в любом случае нельзя назвать эффективным использованием — деньги должны работать. Полагаю, что данная мера может ослабить финансовую устойчивость некоторых девелоперов в наступающем году.

Во-вторых, будет существенно расширен список пунктов, которые в обязательном порядке оговариваются в договоре долевого участия. Теперь в ДДУ появятся условия о технических характеристиках квартиры, ее местоположении на этаже, планировках, материалах наружных стен и поэтажных перекрытий. С одной стороны, эти изменения дополнительно защитят покупателя, а с другой — существенно сузят коридор для маневров застройщику. К примеру, в договоре прописывается определенный отделочный материал, но за время строительства на рынке могут появиться новые, более безопасные или дешевые материалы, и застройщик уже не сможет их применить, ведь это послужит поводом к расторжению ДДУ.

В то же время часть правок в следующем году действительно поддержит и дольщиков, и рынок в целом. Первая из них — учреждение государственного компенсационного фонда. По сути, создается государственная структура, которая будет оперативно реагировать на возникновение долгостроев. В то же время она заменит неэффективную систему страхования долевого строительства. Вторая важная поправка устанавливает преграду для попадания на рынок неблагонадежных застройщиков, которые однажды уже показали себя не лучшим образом в качестве поставщиков услуг государству или были замечены в недобросовестных операциях на земельном рынке. Средства дольщиков также не смогут привлекать компании с долгами перед государством.

Наконец, 2017 год можно условно назвать годом открытости на рынке новостроек благодаря поправкам, которые обязывают девелоперов публиковать больше документов по проекту на сайте. Кроме того, появится государственный реестр застройщиков. В совокупности эти меры существенно облегчат покупателям поиск подходящих им проектов и девелоперов, что, возможно, уменьшит срок на раздумья, — подытоживает Телушкин.

В Подмосковье можно ожидать роста цен на 2-3%

Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development, предполагает, что в области можно ожидать сдержанного роста цен, данный прогноз будет актуальным при умеренном улучшении экономической ситуации:

— По нашим прогнозам, уровень спроса на рынке Подмосковья в 2017 году будет соотнесен с покупательской активностью в 2016 году. Рынок недвижимости области находится сегодня в непростой ситуации, ведь девелоперам приходится конкурировать не только на локальном уровне, но и в целом со столичными проектами, бюджет покупки в которых снизился под влиянием кризисных тенденций до беспрецедентно низких значений. Несмотря на это, количество заключенных договоров долевого участия в Московской области показывает минимальное снижение. Несмотря на завершение программы господдержки, в 2017 году мы рассчитываем на сохранение спроса, что связано со стабилизацией экономической ситуации. Так, Минэкономразвития РФ предполагает, что в 2017 году ВВП вырастет на 0,6% после двух лет сокращения. Позитивный прогноз на будущий год дает рейтинговое агентство Standard & Poor’s, которое полагает, что валовой продукт РФ вырастет на 1,9%.

Одновременно на спрос в области будет оказывать влияние выход новых масштабных проектов, в рамках которых планируется строительство более миллиона квадратных метров жилья, — рассуждает эксперт. — В результате в 2017 году на рынке недвижимости мы продолжим наблюдать борьбу на уровне идей, а не только цен. Ведь единственный способ для девелопера успешно вести бизнес в Подмосковье — создать по-настоящему качественный продукт «на класс выше». Это позволит заработать застройщику главный капитал — репутационный, который и поможет конкурировать не только с соседними проектами, но и столичными новостройками. Именно в таких объектах мы ожидаем рост цен в 2017 году. Однако с учетом того, что многие компании по-прежнему придерживаются недальновидной политики демпинга, средняя цена «квадрата» в Подмосковье по итогам года, вероятно, останется прежней или даже снизится, но не более чем на 2-3%.

В Новой Москве ждут увеличения продаж

Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки», ждет положительных изменений для застройщиков Новой Москвы. Более выгодные на фоне «старой» Москвы цены на недвижимость и улучшение транспортной доступности способствуют продажам в этом районе:

— В 2017 году на первичном рынке недвижимости Новой Москвы мы ждем повышения как девелоперской, так и покупательской активности. Данные прогнозы связаны с несколькими событиями, которые произойдут в будущем году. Во-первых, это принятие генерального плана развития присоединенных территорий, благодаря которому станут понятны линии строящихся трасс наземного и подземного общественного транспорта, распределения максимальной высотности постройки и пр. Во-вторых, открытие новых станций метро Калининско-Солнцевской линии, которая протянется до Рассказовки. Кроме того, с завершением реконструкции Калужского шоссе транспортная доступность присоединенных территорий вырастет в разы, что приведет к повышению ликвидности проектов.

На рост спроса в Новой Москве повлияет снижение конкуренции со столичными проектами в старых границах, которое мы ожидаем в следующем году. В 2016 году Новая Москва практически сравнялась по ценам со «старой» Москвой, из-за чего многие покупатели переориентировались на приобретение жилья в пределах МКАД. Однако на протяжении последних пяти месяцев стоимость квадратного метра в «старой» Москве снова растет, тогда как в Новой Москве — снижается. Увеличение разницы в цене сделает недвижимость присоединенных территорий более востребованной.

Стагнация

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», считает, что в следующем году рынок недвижимости ждет стагнация, одной из причин которой является снижение доходов населения. Кроме того, эксперт не забывает упомянуть и об изменении налога на недвижимость, который также отрицательно отразится на рынке:

— Несмотря на то что в 2016 году ситуация на рынке вторичного жилья Москвы стабилизировалась, в 2017 году наиболее вероятный сценарий развития ситуации для данного сегмента — стагнация. В конце 2015-го - начале 2016 года средняя стоимость квадратного метра в старом жилом фонде Москвы снизилась почти на 5%, после чего цены прекратили падение, и с лета 2016 года они зафиксировались на уровне 220 тыс. рублей за квадратный метр. От дальнейшего «проседания» вторичный рынок спасли ставки по ипотеке на «вторичку», которые снижались вслед за стоимостью кредита на новостройки. Сейчас приобрести «вторичную» квартиру в Москве уже можно в кредит под 11-12%. По прогнозу Райффайзенбанка, в 2017 году она снизится еще на 1,5%, и это, как я полагаю, удержит рынок от дальнейшего падения, однако и не станет фактором восстановления. По-прежнему рост рынка сдерживает снижение доходов населения, которое едва ли начнет восстанавливаться в следующем году при ожидаемых темпах роста экономики ниже 1%.

Кроме того, на покупательское поведение в 2017 году серьезно повлияет реакция владельцев квартир на изменения в имущественном налоге на жилье, — продолжает эксперт. — Как раз сейчас россияне начали получать первые квитанции с налогом. Не исключено, что часть москвичей решит перебраться в менее дорогостоящее жилье, чтобы избежать высокого налога. Это приведет к пополнению суммарного объема предложения на вторичном рынке и будет сдерживать восстановление цен.

Риэлтор Ирина Щербинина выделяет основные ниши, которые будут пользоваться спросом:

— Думаю, что первым оживет спрос на небольшие по метражу квартиры. Покупатели будут приобретать 1-2-комнатные квартиры, чтобы не переплачивать за коммуналку, капитальный ремонт и налоги. Время инвестиций в недвижимость прошло. В последние пару лет покупатели приобретают недвижимость для жизни, а не для сдачи в аренду.

Или очень сдержанный рост

По прогнозу Алексея Попова, главы аналитического центра ЦИАН, в 2017 году рост цен на квартиры в столичных новостройках не выйдет за пределы уровня инфляции. Стоимость первичного жилья вырастет не более чем на 6% в год. Это связано с тем, что строительные компании заинтересованы в поддержании темпов продаж и сохранении своей доли рынка.

В границах ТТК появятся новые проекты точечной застройки. Это станет дополнительной причиной подорожания новостроек. Цены в таких проектах в целом обычно выше, чем в крупных проектах, строящихся на территориях промзон.

Уровень цен на первичное жилье в Московской области и Новой Москве сохранится на прежнем уровне. В этих локациях растет доля проектов на стадии котлована, однако из-за высокой конкуренции застройщикам сейчас сложно увеличивать цены по мере повышения готовности зданий. Компаниям важнее сохранять темпы продаж.

По словам эксперта, в 2017 году на вторичном рынке в Москве и Подмосковье стоимость жилья будет медленно увеличиваться. Годовой рост составит не более 4-5%.

Из-за большого объема предложения рост цен не превысит показатели инфляции. Большинству продавцов недвижимости придется снизить заявленную цену для совершения сделок, однако размер скидок постепенно будет уменьшаться.

В Московском регионе большая часть лотов в активном предложении выставлена по ценам, значительно отличающимся от уровня платежеспособного спроса, поэтому подсчитать средние значения цен сложно. Наблюдающийся в последнее время небольшой рост средней цены отражает долю именно таких лотов, а не естественные рыночные процессы.

Попов полагает, что в следующем году доля ипотечных сделок продолжит увеличиваться. В числе прочего, на спрос оказывает влияние демографический фактор. Многочисленное поколение первой половины 1980-х годов сейчас ступило в возраст наибольшей востребованности совершения сделок с недвижимостью. Потребительские привычки этого поколения формировались в постсоветское время, поэтому современные новостройки для них привлекательнее, чем вторичное жилье в старых советских домах.

Прошедший год показал, что строительные компании начинают конкурировать с вторичным рынком и побеждают в этой борьбе за счет предоставления скидок, более эффективной рекламы, выгодных программ ипотеки и рассрочки.

Руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сергеева не ожидает резких изменений на вторичном рынке:

— Четкие прогнозы на 2017 год выстраивать сложно и, тем не менее, мы не ожидаем резких изменений на рынке вторичного жилья. В настоящее время отсутствуют факторы, влияющие на рост цен, и это связано прежде всего с систематическим увеличением объема квартир, предлагаемых к продаже, в том числе за счет оформленных в собственность новостроек. При этом спрос остается на прежнем уровне, не превышающем предложения. С учетом уменьшения количества покупателей со свободными деньгами, инструментом, активно поддерживающим рынок продаж, является выгодная ставка по ипотеке.

Сергей Власенко, президент КР «Мегаполис-Сервис», ждет понижения цен на «вторичку»:

— Ситуация на вторичном рынке будет зависеть от многих факторов: состояния экономики в целом, цены на нефть, курса рубля по отношению к основным валютам и т.д. Однако даже в случае стабилизации и последующего роста цены квадратного метра можно с большой долей вероятности предположить, что в декабре 2017 года цены на вторичное жилье установятся ниже уровня ноября 2016 года.

Сегодня уже можно смело предполагать, что в 2017 году в Московской области объемы строительства на первичном рынке снизятся. Возможно, в ближнем Подмосковье застройщикам удастся сохранить темпы уходящего года, но в среднем и дальнем этого точно не произойдет. Основная причина — снижение рентабельности самого строительного бизнеса. Низкая платежеспособность населения, а значит, и низкая прибыль девелоперов, заставляет откладывать реализацию проектов, находящихся в высокой степени готовности к началу работ.

Цены на аренду продолжат снижаться

Сергей Власенко прогнозирует понижение цен на аренду из-за увеличения предложения на рынке. Увеличение налогов и рост тарифов ЖКХ выведут на рынок квартиры тех инвесторов, кто ранее не считался с этими тратами:

— Арендный рынок является самым мобильным из всех сегментов рынка недвижимости. Сейчас мы фиксируем избыток предложения, поэтому в 2017 году можно ожидать скорее лишь сезонного всплеска активности, цены на аренду продолжат снижаться. Во многом этому будет способствовать положение дел на первичном рынке (достаточно большое количество владельцев новых квартир пытаются компенсировать свои затраты с помощью аренды, стремясь возместить потери своих инвестиций в недвижимость, тем самым оказывая давление на арендный рынок), а также рост цен на услуги ЖКХ.

Согласен с коллегой Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE. Эксперт также останавливает внимание на апартаментах, пока объем предложения здесь невелик, но со временем он увеличится, естественно, играя на понижение средней стоимости аренды:

— Несомненно, стоимость владения объектом недвижимости растет, и весьма значительно. Причем этот рост идет по многим направлениям: растут налоги, растут тарифы ЖКХ, растет стоимость ремонта и мебели и т.д. Все это значительно снижает привлекательность арендного бизнеса в его легальном выражении. Собственники, может быть, и хотели бы переложить часть расходов на арендаторов, однако значительное снижение количества последних не позволяет это сделать.

Добавлю, что сегмент апартаментов, о которых так любят рассуждать в последнее время, на сегодняшний день невелик и не оказывает существенного влияния на рынок аренды, — продолжает Ламин. — С ростом количества предлагаемых вариантов влияние, естественно, будет усиливаться. Рост предложения при постоянном низком спросе неизбежно приведет к снижению ставок.

Ждать массового прибытия иностранных арендаторов в Россию не стоит

Вадим Ламин считает, что в более дорогих сегментах аренды ждать изменений также не стоит. Евросоюз продлил санкции еще на полгода, а экономический блок правительства, по мнению эксперта, с ситуацией не справляется, разумеется, ждать изменений в позитивную сторону не стоит:

— Многие из арендаторов, даже иностранцы, нещадно торгуются и от заявленных не самых высоких ставок, о повышении речь вообще не идет. За превосходную четырехкомнатную квартиру в доме бизнес-класса в районе метро «Курская», выставленную за 195 000 рублей в месяц, предлагают только 160 000 —дисконт около 18%, какое тут повышение!

Конечно, существует и позитивный прогноз, однако санкции все же продлили еще на полгода и готовы были продлить на год. Значит, иностранцев, скорее всего, будет очень мало, а новые отечественные проекты, производства, объекты малого бизнеса и т.д. мы пока не наблюдаем, все больше это только на бумаге и в речах чиновников. Может быть, что-нибудь изменится в составе экономического руководства страны, совершенно не справляющегося с ситуацией, и тогда позитивный прогноз станет реальностью, — негодует Ламин. Дмитрий Зимин, 26 декабря 2016