Рынок недвижимости, как и любой другой рынок (фондовый, валютный) подвержен колебаниям. Разница между рынками стран СНГ и рынками развитых стран лишь в том, что мы еще не видели периоды спадов этого рынка.
Я очень положительно отношусь к инвестированию в недвижимость и во всех личных планах, которые мы разрабатываем для клиентов, мы включаем инвестирование в недвижимость, как одна из альтернатив инвестирования средств.
Но я хотел бы начать с того, что любое инвестирование должно быть осознанным. С какой целью люди сегодня покупают недвижимость?
- Для собственного жилья.
- Для сдачи в аренду.
- Для своих детей, когда те станут взрослыми.
- Для инвестирования в надежде, что недвижимость поднимется в цене.
- Просто надо куда-то вложить деньги.
Единственный пункт, по которому я считаю покупку сегодня обоснованной – для собственного жилья.
Любые другие цели – это попытка спекулировать на этом рынке. Но любой рынок всегда наказывает новичков, а зарабатывают на нем профессионалы.
За последние 3 года рынок вырос не только в Беларуси или в России, недвижимость поднялась в цене также во всех развитых странах. Сегодня вопрос состоит в том, упадут ли цены на недвижимость в Беларуси вместе с ценами, например, в Германии или в США?
Если смотреть на этот рынок с точки зрения финансиста, то давайте взглянем, почему происходит рост и падение цен на недвижимость на установившихся, развитых, рынках.
Последние 3 года процентные ставки в США и Европе упали до минимальных уровней. В США, к примеру, сегодня ставка ФРС составляет 1% годовых – минимальное значение за последние 50 лет.
Соответственно, упали ставки и на банковские кредиты. Процентная ставка на ипотечный кредит в США сегодня также достигло минимальной отметки – чуть более 5% годовых. Безусловно, такие ставки стимулируют население к получению таких кредитов и покупке (или строительству) домов и квартир. Именно это и явилось причиной того, что в эти три года поднялись цены на недвижимость в связи с увеличением спроса.
Сегодня ситуация такова, что рост основных мировых экономик, и в первую очередь США, возобновляется. Причем некоторые показатели говорят о значительном росте. В такой ситуации все находятся в ожидании повышения процентных ставок. И это повышение произойдет, по-видимому, в первой половине 2004г. Что тогда произойдет с рынком недвижимости? Судя по всему должно произойти обратное движение или, как минимум, фиксация цен на текущем уровне.
Произойдет ли то же самое в Беларуси и России? Это очень трудно предсказать, т.к. процентные ставки и в Беларуси, и в России понижаются и будут понижаться и в этом, и в следующем годах.
Я не работаю на рынке недвижимости и у меня нет статистической информации по нему. Но я сегодня могу судить по ситуации на рынке, глядя на своих знакомых, которые следят за этим рынком и пытаются работать на нем.
Очень важным моментом является то, что сегодня покупают квартиры не те люди, у кого есть проблемы с жильем, а напротив, те, у кого таких проблем нет. Мой знакомый живет в одной квартире, 3 года назад начал строительство новой квартиры в центре Минска и удачно и выгодно завершил строительство. Теперь он ее сдает и снова хочет купить 1-2 квартиры для той же цели. Мне кажется, что процент таких людей на рынке недвижимости не так уж мал.
На одном из моих семинаров присутствовал риэлтер, который сказал, что квартиры в центре Минска дорожают на 2-2,5 тысячи долларов за 1 неделю. Можно ли такой рост назвать обоснованным? Нормальный ли это рынок?
Я считаю, что сейчас идет ажиотажный спрос на любую недвижимость. Срабатывает формула: «Мой сосед разбогател на этом рынке, чего ж я медлю – нужно срочно покупать квартиру». Я вижу это потому, что сегодня только самый ленивый не говорит о недвижимости. Все ищут новые дома и квартиры.
Чем кончается ажиотажный ничем не подкрепленный спрос, известно. То же самое происходило на фондовых рынках США и Европы в конце 90х годов. Далее наступил 3хлетний спад, когда индекс NASDAQ упал почти на 80% от своего верхнего значения. Как правило, в периоды ажаиотажного роста цен выигрывают профессионалы, которые знают, когда нужно «сматывать удочки», а проигрывают те, кто этот спрос разогревает, пытаясь купить любую недвижимость по любой цене.
К любому виду инвестирования следует подходить с точки зрения эффективности вложения средств. Давайте сравним доходность от вложения в недвижимость с доходностью от других инструментов.
Если сегодня сдать в аренду однокомнатную квартиру стоимостью 20,000 долларов, то владелец будет получать приблизительно 120 долларов в месяц, или 1,440 долларов в год. Если вычесть расходы на коммунальные расходы (20 долларов), то получается всего 100 долларов в месяц или 1200 долларов в год. Доходность - 6% годовых! Не очень много для нашего рынка. Простой банковский депозит дает сегодня большую доходность.
Можно, конечно, рассчитывать на рост цен на недвижимость, но может произойти и обратное – понижение цен. Это – рынок. Помимо низкой доходности присутствует большая головная боль с квартиросъемщиками. Если они затопят стояк, все Ваши доходы от сдачи пойдут на ремонты соседям, т.к., как правило, квартиросъемщики и владелец квартиры не связаны жесткими договорными обязательствами.
И в заключении хотел бы сказать, что с моей точки зрения, т.з. финансового консультанта, любое инвестирование должно осуществляться по плану и определенной целью, а не просто потому, что сосед на этом заработал. Если у Вас есть четкий план инвестирования и различные активы, у Вас есть простор для маневра и Вы можете перебрасывать свои деньги из одного актива в другой в разные периоды времени. Помимо недвижимости, прекрасного объекта для инвестирования, который должен быть в портфеле у каждого инвестора, существуют и другие инструменты.
На сегодняшний день я считаю вложение в недвижимость не самым выгодным вариантом инвестирования.
Владимир Савенок,
Директор Консалтинговой группы
«Личный Капитал»
Instagram: @alexandr__zubarev